近期，廣州多名消費(fèi)者投訴稱，保利、招商旗下公司聯(lián)合開發(fā)的高檔樓盤“海珠天珺”項(xiàng)目虛增套內(nèi)建筑面積超2000平方米，或侵占業(yè)主權(quán)益數(shù)億元。針對(duì)相關(guān)投訴，廣州市規(guī)劃部門在核查后認(rèn)定開發(fā)商存在將候梯廳計(jì)入套內(nèi)建筑面積的錯(cuò)誤行為。虛增套內(nèi)建筑面積問題如何產(chǎn)生？業(yè)主損失該由誰(shuí)來負(fù)責(zé)？記者進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　候梯廳“入戶玄關(guān)”被計(jì)入套內(nèi)建筑面積

　　保利“海珠天珺”項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)琶洲東，靠近廣交會(huì)展館，擁有珠江一線美景，由廣州保穗置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“保穗置業(yè)”）開發(fā)。保穗置業(yè)成立于2020年，由廣東保利城市發(fā)展有限公司和廣州招商房地產(chǎn)有限公司各持股50%，保利方面負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，招商方面負(fù)責(zé)施工。

　　2021年底，項(xiàng)目開盤預(yù)售，均價(jià)10萬元/平方米左右，最高售價(jià)達(dá)11.9萬元/平方米。

　　趙先生認(rèn)購(gòu)了一套總建筑面積136.9082平方米、套內(nèi)建筑面積104.1591平方米的房產(chǎn)，并與開發(fā)商簽訂了《廣州市商品房買賣合同（預(yù)售）》，合同中明確注明“按套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)，總價(jià)1192.1966萬元。按套內(nèi)建筑面積折算下來，單價(jià)每平方米超11萬元。

　　三年后，“海珠天珺”項(xiàng)目陸續(xù)交付，但興沖沖趕去收房的趙先生卻傻眼了：“看到房子，感覺明顯縮水了，根本就不像137平方米的房子，倒像套內(nèi)80多平方米的小三房。每個(gè)房間都很小，主人房只能放下一張1.5米寬的床，再多放一個(gè)衣柜就沒啥空間了；另兩個(gè)小房間如放一張1.2米寬的床，空間也滿了；廚房面積更小，冰箱甚至只能放在廚房外面�！�

　　與趙先生一樣，多位業(yè)主明顯感覺“有問題”。部分業(yè)主自掏腰包，請(qǐng)來第三方市場(chǎng)專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)開展測(cè)量，結(jié)果驗(yàn)證了業(yè)主們的感覺，實(shí)測(cè)的套內(nèi)建筑面積都比合同中約定的套內(nèi)建筑面積少很多。

　　在與開發(fā)商多次交涉無果后，氣憤的業(yè)主們向廣州市規(guī)劃和自然資源局（簡(jiǎn)稱“廣州規(guī)自局”）投訴，并申請(qǐng)公開項(xiàng)目的規(guī)劃報(bào)建等原始資料，要求重新測(cè)繪。過程中，業(yè)主們意外發(fā)現(xiàn)了一個(gè)大“秘密”：本應(yīng)作為公攤面積的候梯廳，竟被開發(fā)商當(dāng)作“入戶玄關(guān)”計(jì)入了套內(nèi)建筑面積。

　　根據(jù)業(yè)主們的投訴，廣州規(guī)自局進(jìn)行了復(fù)核，發(fā)現(xiàn)測(cè)繪單位廣州市自然資源測(cè)繪有限公司于2024年6月出具的實(shí)測(cè)報(bào)告有誤，將候梯廳當(dāng)作“入戶玄關(guān)”計(jì)入了套內(nèi)建筑面積，遂讓測(cè)繪單位于當(dāng)年11月重新出具實(shí)測(cè)報(bào)告，將該項(xiàng)目“入戶玄關(guān)”更正為公攤面積。

　　對(duì)比測(cè)繪單位更正前后的數(shù)據(jù)，“海珠天珺”一期項(xiàng)目套內(nèi)建筑面積合計(jì)減少1992.9289平方米，而公共面積合計(jì)增加1992.9209平方米。

　　一期業(yè)主伍先生說，他的購(gòu)房合同注明套內(nèi)建筑面積104.187平方米，重新測(cè)繪后實(shí)際套內(nèi)建筑面積92.647平方米。對(duì)比之下，套內(nèi)建筑面積縮水超11平方米，誤差率超11%。

　　業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，400多套房子均發(fā)生了縮水現(xiàn)象，套內(nèi)建筑面積誤差率均超3%，最高超11%。

　　套內(nèi)建筑面積計(jì)算錯(cuò)誤是如何發(fā)生的？

　　圍繞因套內(nèi)建筑面積計(jì)算錯(cuò)誤引發(fā)的一系列問題，記者進(jìn)行了調(diào)查。

　　焦點(diǎn)一：候梯廳“入戶玄關(guān)”應(yīng)不應(yīng)計(jì)入套內(nèi)建筑面積？

　　“所謂‘入戶玄關(guān)’實(shí)質(zhì)就是候梯廳，是開發(fā)商想人為虛增套內(nèi)建筑面積�！睒I(yè)主們表示，為將候梯廳“合法”計(jì)入套內(nèi)建筑面積，開發(fā)商“苦心孤詣”地造了一個(gè)新詞——“候梯廳入戶玄關(guān)”。

　　記者在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)看到，所謂的“候梯廳入戶玄關(guān)”，位于住宅戶門外，出了電梯后，一頭是入戶門，一頭是消防門。在消防門上，安裝有鎖，但開門朝向與常規(guī)逃生方向不符。業(yè)主說，以前還是密碼鎖，只有一方能開，在被住建部門認(rèn)定存在消防隱患后，密碼鎖已被要求全部拆除。在候梯廳內(nèi)，開發(fā)商還配套建了一個(gè)鞋柜。

　　廣州規(guī)自局復(fù)核發(fā)現(xiàn)，保穗置業(yè)將主要用途為候梯廳以及連通消防門與入戶門的通道標(biāo)注為“入戶玄關(guān)”并納入套內(nèi)建筑面積，不符合國(guó)家規(guī)范，其具備客梯應(yīng)急救援及檢修、消防疏散等用途。該區(qū)域依法不屬于專有部分、不能計(jì)入套內(nèi)建筑面積，應(yīng)作為共有部位進(jìn)行面積分?jǐn)偂?/p>

　　保穗置業(yè)不認(rèn)可廣州規(guī)自局的復(fù)核結(jié)果，向廣州市人民政府提請(qǐng)行政復(fù)議申請(qǐng)。在行政復(fù)議中，廣州市人民政府審理認(rèn)為，首先，涉案“入戶玄關(guān)”屬于連通電梯與疏散走道的空間，主要功能為候梯廳，不具有獨(dú)立使用性；其次，開發(fā)商所謂的“獨(dú)立使用性”是通過設(shè)置電梯卡權(quán)限這一技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)的，一旦電梯卡權(quán)限變更，則任何不特定主體均可進(jìn)入該空間，故涉案“入戶玄關(guān)”不屬于物權(quán)上的專有部分。

　　焦點(diǎn)二：是開發(fā)商的錯(cuò)還是廣州規(guī)自局的錯(cuò)？

　　在行政復(fù)議申請(qǐng)中，保穗置業(yè)方面表示不認(rèn)可，認(rèn)為己方?jīng)]有問題，是測(cè)繪公司標(biāo)準(zhǔn)前后不一引發(fā)的產(chǎn)權(quán)面積變動(dòng)，該更正行為對(duì)其權(quán)益造成重大影響及損失，可能導(dǎo)致公司產(chǎn)生數(shù)十億元的重大損失。

　　在《行政復(fù)議決定書》中，廣州規(guī)自局表示，之所以更正，是因?yàn)楸Ｋ胫脴I(yè)首次登記時(shí)提交的測(cè)繪報(bào)告即存在錯(cuò)誤，與事實(shí)和法律不符；該局作為負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤并予以更正，是在履行其行政職責(zé)權(quán)限。

　　“廣州規(guī)自局在發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤后，對(duì)此前的錯(cuò)誤登記行為進(jìn)行更正，具有事實(shí)和法律依據(jù)，在實(shí)體上并無不妥�！苯衲�4月17日，廣州市人民政府發(fā)出《行政復(fù)議決定書》并指出：“保穗置業(yè)作為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有豐富的商品房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)熟知房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策及國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，對(duì)涉案爭(zhēng)議‘入戶玄關(guān)’不納入套內(nèi)面積應(yīng)具有專業(yè)判斷能力，在辦理首次登記時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則�！�

　　焦點(diǎn)三：當(dāng)時(shí)是“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”還是“按建筑面積計(jì)價(jià)”？

　　日前，廣東保利城市發(fā)展有限公司的母公司保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”）相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示：“2021年是按照廣州市房屋交易監(jiān)管中心批復(fù)的備案價(jià)格（政府指導(dǎo)價(jià)）與業(yè)主簽約的，計(jì)價(jià)是按總建筑面積來算的。廣州市商品房買賣合同為政府標(biāo)準(zhǔn)合同模板，用于合同備案�！�

　　但記者發(fā)現(xiàn)，保利方面對(duì)該問題的相關(guān)表述前后矛盾。《行政復(fù)議決定書》顯示，作為申請(qǐng)人的保穗置業(yè)自己承認(rèn)，2021年為預(yù)售之目的，公司將“入戶玄關(guān)”計(jì)入套內(nèi)面積，并以“套內(nèi)面積”作為計(jì)價(jià)依據(jù)與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同。

　　廣東省住建部門表示，目前省內(nèi)商品房買賣主要有按套內(nèi)建筑面積、按建筑面積、按套等三種計(jì)價(jià)方式，并沒有強(qiáng)制性規(guī)定，由當(dāng)事人自行選擇。

　　“合同是開發(fā)商提供的，我們沒得挑。約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，我們也是按合同支付購(gòu)房款的�！倍辔粯I(yè)主表示，保穗置業(yè)虛增套內(nèi)建筑面積導(dǎo)致他們多花不少冤枉錢，嚴(yán)重侵犯了他們的合法權(quán)益，而保利方面現(xiàn)在不愿承認(rèn)合同約定的原則，否認(rèn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)方式，本質(zhì)上是不愿承擔(dān)違約責(zé)任和損失。

　　誰(shuí)該承擔(dān)巨額損失？

　　根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，合同約定的面積誤差超過3%的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。目前，業(yè)主們已經(jīng)提出退賠差價(jià)或退房等訴求，但開發(fā)商卻遲遲未能向業(yè)主提供明確的解決方案。

　　5月12日，在廣州市人民政府已經(jīng)出具《行政復(fù)議決定書》后，保利發(fā)展方面在接受記者采訪時(shí)仍堅(jiān)持認(rèn)為：保穗置業(yè)方無錯(cuò)，將繼續(xù)提起行政訴訟；針對(duì)業(yè)主的訴求，保穗置業(yè)將積極應(yīng)對(duì)。

　　據(jù)內(nèi)部人士測(cè)算，因“海珠天珺”項(xiàng)目總銷售額高達(dá)六七十億元，如果400多戶購(gòu)房業(yè)主均選擇退房的話，保穗置業(yè)或面臨巨額款項(xiàng)退回風(fēng)險(xiǎn)。全部退房的話最高退款將高達(dá)73億元；若僅退面積差的話，最高退款將達(dá)5.5億元。

　　多位業(yè)主強(qiáng)烈表示，有關(guān)部門應(yīng)盡快督促保利和招商方面對(duì)“海珠天珺”項(xiàng)目存在的系列問題進(jìn)行徹查，特別是圍繞虛增套內(nèi)建筑面積等關(guān)鍵問題入手，認(rèn)真審查從設(shè)計(jì)、規(guī)劃報(bào)建到竣工驗(yàn)收、資金流向、不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)等全過程行為，在真正保護(hù)業(yè)主利益的同時(shí)切實(shí)維護(hù)企業(yè)形象。針對(duì)“海珠天珺”項(xiàng)目存在的其他問題，本報(bào)將持續(xù)予以關(guān)注。