讀者來信

　　編輯您好！

　　幾年前，我買了一套面積為126平方米的房子，房子的物業(yè)費(fèi)每月每平方米1.2元。房子裝修以后，我和家人幾乎沒怎么住，只有過年時才會去小住幾天。剛開始，我也按時繳納了物業(yè)費(fèi)。

　　但是，近來，物業(yè)的服務(wù)水平一直沒有提上來，比如小區(qū)大門常年敞開，所有人都能自由出入；樓梯間安全通道被占用；電動車隨意停放等。從用電量來看，我從2019年1月至2024年10月期間的電費(fèi)共計39.5元，幾乎等于是空置了。請問，像我這種幾乎沒有享受到物業(yè)服務(wù)的業(yè)主，可以拒絕交物業(yè)費(fèi)嗎？

　　湖南 劉先生

　　為您釋疑

　　劉先生您好！

　　業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，本身是一個合同關(guān)系，無論前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是經(jīng)業(yè)主大會決議聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都與業(yè)主成立了一個法律擬制的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在新房購房時，開發(fā)商往往需要業(yè)主簽署一份前期物業(yè)服務(wù)合同，這份前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)費(fèi)的約定，通常被認(rèn)定為有法律約束力。

　　實踐中，人們有兩個常見誤區(qū)，一個是認(rèn)為“開發(fā)商=物業(yè)公司”，另一個是誤認(rèn)為“沒有接受物業(yè)服務(wù)=物業(yè)公司沒有服務(wù)”。我國民法典第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)?！边@就導(dǎo)致，大量的案件根據(jù)這一條規(guī)定，判決拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主敗訴。

　　近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房屋空置現(xiàn)象越來越普遍，物業(yè)費(fèi)繳納爭議頻發(fā)。雖然目前司法實踐仍然堅持以判業(yè)主敗訴為基本現(xiàn)狀，但有些地方出現(xiàn)地方條例，規(guī)定空置房屋的業(yè)主有權(quán)按照一定比例享有減免物業(yè)費(fèi)的權(quán)利。

　　此外，由于物業(yè)公司是面對整個小區(qū)的，而物業(yè)服務(wù)作為一種服務(wù)，本身很難量化標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致一般業(yè)主以物業(yè)公司違約，未按照約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，往往舉證困難而面臨敗訴后果，因此，還需要進(jìn)一步完善如何管好物業(yè)公司，督促物業(yè)公司提供更為專業(yè)和積極的服務(wù)。依法成立業(yè)主委員會可以使這些糾紛更容易得到解決。

　　廣東耀文律師事務(wù)所律師 張愛東